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最高法出台物权法司法解释明确如何解决不动产登记与确权争议

物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,或者说,指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。大到土地、房子、汽车,小到一块手表、一本书,归谁所有、可以如何使用、分配、是不是能去做担保,等等,www.809.com。正所谓“有恒产者有恒心”,物权作为最为基础和重要的财产权,是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利,也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。所以,这项重要的权利与我们每个人的切身利益是息息相关的。

我国《物权法》自2007年10月1日起施行。最高法院自2009年起,www.809.com,就启动了这部司法解释的起草工作,《解释》严循立法精神和目的,结合审判实践中遇到的难点问题,对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定,以期有效指导司法审判。最高法民一庭庭长程新文对《解释》涉及的热点问题一一作出了回应。

热点一?如何处理不动产登记与物权确认争议

《物权法》规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”近年来,有关房屋买卖的纠纷日益增多,有人将不属于自己或者不完全属于自己的房子转让给他人,并办理了过户登记。真实权利人有的告登记机关错误,提起行政诉讼,有的以买卖合同无效,打民事官司。于是实践中,出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。针对这一情况,《解释》作出了明确,最高法民一庭庭长程新文分析,因为不动产物权的归属、买卖、赠与、抵押是否生效等发生争议的,由民事诉讼来解决;涉及不动产登记机构它的行为本身是否合法、程序是否有错误,就通过行政诉讼来解决。在涉及登记的行政诉讼中,如果当事人提出将民事争议一并解决的,法律规定,人民法院应当一并审理。

长期以来,很多人认为,只要产权证上写谁的名字,物权就是谁的,一些真实权利人的权益无法主张,比如男方为了结婚,出钱买房却登记女方的名字,于是就出现了大量因房产证署名和加名字而发生的纠纷。依据《解释》,对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,所以,在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、自己是真实权利人的情况下,法院应当支持他的诉求。

程新文明确,不动产登记是不动产物权的一种公示方式,不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系的一种干预,解释为行政权力对不动产物权的授权或确认,它不是。

热点二?特殊动产转让中的“善意第三人”权利如何保护?

生活实践中,有关机动车、船舶、航空器这些特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆,机动车的二手交易也大量增加,而机动车名实不符的情况并不鲜见。如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

《解释》明确,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

程新文解释说,就是转让人的一般债权人,包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人,都应当排除于 “善意第三人”范畴之外。

对于 “法律另有规定的除外”如何理解,程新文分析,比如《海商法》规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权,它有法定的优先权。只要法律规定的人身损害赔偿权,就属于这个范畴。

《解释》明确“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,www.809.com,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”“受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。”

热点三?近日热议的《城市规划建设管理意见》中有关小区内部道路公共化的规定,是否与《物权法》相悖?

《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。有记者问,这是否与《物权法》的规定相悖。程新文认为,这是贯彻落实十八届五中全会提出的创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念。

程新文分析,目前,党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。

程新文表示,党的政策、国家的政策上升为法律,是立法机关要做的事情。“当国家政策和法律产生相互影响的时候,我们会积极协调有关方面,妥善处理好相关的纠纷,我们司法机关执行法律和执行国家政策,目标是一致的。”

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